COMO FUNCIONA O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Atualmente, a grande maioria das pessoas buscam a conquista da casa própria através do financiamento imobiliário. Somente no ano de 2022 foram financiadas mais de 713 mil unidades imobiliárias no Brasil. Além disso, em anos anteriores já houve números mais expressivos em relação a esse formato de pagamento, extremamente comum, para aquisição de bens com valores elevados. Contudo, muitas pessoas não sabem sobre diversos detalhes, vantagens e desvantagens ligadas a como funciona o financiamento imobiliário.

Então, para tirar algumas de suas dúvidas e detalhar os processos relacionados a essa forma de compra, preparamos este conteúdo super especial para você.

Como funciona o financiamento imobiliário?

A princípio, quando falamos exclusivamente sobre como funciona o financiamento imobiliário, saiba que trata-se de um empréstimo feito por instituições financeiras. Dessa forma, elas repassam um pagamento à vista ao vendedor de um imóvel, enquanto o comprador deste imóvel realiza o pagamento por parcelas onde são somadas taxas e juros.

Além disso, a aprovação dessa linha de crédito depende, ainda, da apresentação de variados documentos e comprovação de renda para análise em relação aos requisitos mínimos da solicitação do comprador.

O que é financiamento?

Sendo considerada muito prática, essa forma de crédito conta com um pagamento de uma parte do valor à vista (popularmente conhecido como entrada) e a solicitação de um empréstimo por parte de banco ou empresa credora, para pagamento desse valor de forma parcelada.

Além do financiamento imobiliário existem, ainda, diversas outras linhas de créditos, dentre eles os mais comuns, atualmente, são os seguintes:

• Financiamento estudantil;
• Financiamento de veículos;
• Financiamento de Máquinas e Equipamentos (Oferecido exclusivamente pelo BNDES)

O que é financiamento imobiliário?

Conforme abordamos acima, o financiamento imobiliário é uma das formas mais comuns para que as pessoas realizem a aquisição de imóveis no Brasil. Assim, essa forma de pagamento é uma linha de crédito que permite o parcelamento desse tipo de compra e é muito importante para que mais pessoas consigam adquirir a casa própria.

Além dos financiamentos tradicionais, o financiamento imobiliário conta com algumas outras opções, como o programa Minha Casa, Minha Vida, onde o governo federal disponibiliza um valor para auxiliar pessoas de baixa renda no pagamento de seu imóvel, além de créditos especiais disponibilizados pela Caixa Econômica Federal.

Nos casos específicos dos imóveis, é necessário que a entrada corresponda a pelo menos 20% do valor total do imóvel. Enquanto os 80% restantes podem ser financiados de diversas formas e em diferentes instituições financeiras.

Motivos para financiar um imóvel

Então, para você que busca entender os pontos positivos e as motivações para realizar o financiamento de um imóvel, nós separamos algumas das características que podem levar você a pensar em financiar sua casa própria.

Sair do aluguel

A garantia de estabilidade ao deixar de lado o aluguel e ter sua casa própria, além da sensação de não depender da decisão de terceiros para manter sua moradia, é muito importante. Além disso, financeiramente, podemos pensar que o dinheiro do aluguel não traz nenhum retorno. Por outro lado, as parcelas do financiamento de um imóvel estão se revertendo em um patrimônio que será seu. A liberdade de poder realizar reformas e adaptação ao seu gosto, transformando seu imóvel num lar com suas características é mais um motivo para sair do aluguel.

Se você tem dúvidas sobre alugar ou comprar um imóvel, veja o conteúdo especial em vídeo que preparamos para você:

Conquista da casa própria

A conquista da casa própria pode trazer uma melhor qualidade de vida para você e sua família, já que a escolha do imóvel escolhido pode oferecer, aos moradores, conforto, bem-estar e uma melhor adaptação em relação ao dia a dia.

Condições facilitadas

Atualmente, existem diversas condições que facilitam os financiamentos imobiliários. Diversas instituições bancárias e empresas credoras oferecem taxas de juros mais baixas em relação ao padrão do mercado, além do prolongamento do prazo de pagamento e outras facilidades no pagamento da entrada.

Amortização de financiamento

A  amortização do financiamento imobiliário nada mais é do que a modalidade de financiamento definida durante a contratação do mesmo. Essa amortização possui três modelos diferentes. Sendo eles:

• Sistema Price: onde todas as parcelas durante o período de financiamento terão o mesmo valor.
• Sistema SAC: é o sistema mais requisitado do mercado, além de ser conhecido por seu formato decrescente. Com isso, as primeiras parcelas possuem valores mais elevados, enquanto as parcelas finais têm valores mais baixos.
• Sistema Sacre: conhecido como sistema misto, esse formato mantém os valores iguais durante um período e em seguida os valores começam a diminuir.

Para saber mais sobre amortização de financiamento, confira o conteúdo exclusivo no canal do YouTube da Construtora Tenda!

Usar o saldo FGTS

É possível sacar e utilizar o saldo FGTS para realizar a compra de um imóvel. Para isso, é necessário o cumprimento de diversos requisitos e apresentação de documentos para que seu saldo seja liberado. De modo geral, o prazo médio para liberação desses valores é de 30 a 40 dias após a solicitação. Você pode conferir todos os detalhes e requisitos para solicitação do saldo FGTS para aquisição de imóveis em nosso vídeo:

Subsídio do Governo

Atualmente o programa Minha Casa, Minha Vida é uma forma de subsídio oferecido pelo Governo Federal, assim, o governo se encarrega de pagar uma parte do valor total da compra do imóvel, possibilitando a redução do valor de entrada e das parcelas de financiamento a serem pagas pelo comprador. Contudo, lembramos que o comprador deve atender a alguns requisitos, principalmente relacionados à renda, para que o governo faça a liberação desse subsídio na transação envolvendo o imóvel.

Composição de renda

A composição de renda é a combinação dos salários de duas ou mais pessoas para conseguir realizar um financiamento imobiliário. Geralmente, isso ocorre quando um único indivíduo não possui renda suficiente para cumprir os requisitos financeiros necessários para a concretização da linha de crédito. Assim, a composição de renda é importante, já que as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% do valor da renda bruta mensal da família. Além disso, o financiamento na modalidade composição de renda conta com outros requisitos, como análise de crédito com todas as pessoas envolvidas na composição de renda, avaliações relativas ao imóvel e restrições em relação aos solicitantes.

O que precisa para fazer um financiamento?

Então, agora que já descobriu como funciona o financiamento imobiliário, saiba que, para conseguir um financiamento, é necessário atender a alguns requisitos gerais e outros específicos, que podem variar conforme a instituição financeira escolhida para prover a linha de crédito ao comprador.

Entre os requisitos gerais, podemos indicar que é preciso o comprador ter, pelo menos, 18 anos de idade; demonstrar e comprovar renda suficiente para o pagamento das parcelas e estar com o CPF regularizado (não podendo estar negativado no momento da solicitação do financiamento).

Além do necessário para a realização da solicitação, há uma dica importante que pode facilitar na aprovação da linha de crédito. Trata-se dos cadastros positivos oferecidos por órgãos de proteção ao crédito como Serasa e SPC. Esses cadastros reúnem todas as informações em relação ao histórico de cumprimento ou não de pagamento de créditos por parte de uma pessoa física.

Quais são os documentos para financiamento imobiliário?

Ficou interessado em saber mais de como funciona o financiamento imobiliário? Em seguida, trouxemos para você os documentos necessários por parte do comprador para a realização do financiamento:

• RG;
• CPF;
• Carteira de trabalho;
• Comprovantes de renda;
• Comprovante de estado civil;
• Comprovante de residência atual;
• Declaração do Imposto de Renda;

Contudo, além desses documentos principais, a instituição responsável pela linha de crédito pode solicitar variações de outras documentações para avaliar a solicitação.

Vale ressaltar que, além dos documentos necessários para a solicitação do financiamento, é extremamente válido que o comprador consulte com atenção a situação da documentação do vendedor e, principalmente, do imóvel. Com isso é possível evitar surpresas negativas ou pendências que possam afetar a compra.

Quais são as etapas do financiamento imobiliário?

É preciso ir além de entender como funciona o financiamento imobiliário, então, a seguir, explicamos para você que não sabe, ainda, como se planejar para colocar em prática a consolidação da casa própria a partir de um financiamento, nós separamos para você os principais passos para colocar essa ação, tão importante para a vida, em prática.

Simulação de financiamento

Em primeiro lugar, como passo inicial em busca de um financiamento imobiliário, é necessário ter um planejamento financeiro, que possibilite que sua renda mensal não seja comprometida com o pagamento das parcelas. Dessa forma, para te auxiliar com as estimativas de valores e planejamento financeiro, a Tenda desenvolveu um simulador de financiamento.

A ferramenta funciona como uma espécie de jogo onde em poucas perguntas você consegue ter uma estimativa de valores para financiamento. Além disso, é possível visualizar quais apartamentos da Tenda estão dentro do seu orçamento e se você tem direito ao subsídio do governo federal.

Saiba como usar o simulador de financiamento da Tenda agora mesmo:

Análise de crédito

Após a realização do planejamento financeiro e da simulação das possibilidades de pagamento, chega o momento da solicitação da análise de crédito. Esse processo feito pelas instituições financeiras avalia se o solicitante tem condições ou não de realizar o pagamento das parcelas do empréstimo, através de históricos de pagamentos de serviços como cartão de crédito, crediários, limites de cheque especial, empréstimos e financiamentos anteriores.

Avaliação da propriedade

Essa questão, trata-se de um laudo de avaliação do imóvel, que as instituições financeiras utilizam como uma forma para garantir a definição do valor de um imóvel. Assim, para garantir que a transação seja realizada de forma regular e respeitando as regras do mercado, os técnicos realizam essa ação.

Geralmente, essas avaliações acabam estipulando um valor menor do que o pedido pelo vendedor. Contudo, essa dinâmica é trabalhada pelos bancos e credoras como uma forma de proteção em relação às instabilidades no mercado imobiliário.

Assinatura de contrato

Chegando à fase final, após a aprovação da linha de crédito ao comprador, chegamos à etapa contratual. Primeiramente, as instituições financeiras elaboram o contrato e convidam o comprador para a realização de uma entrevista. Nesse ponto também é firmado o sistema de amortização e tipo de financiamento.

Após a finalização dessa elaboração do contrato, ocorre a assinatura do mesmo com a presença de todas as partes envolvidas, o que requer uma taxa (que varia conforme a instituição financeira selecionada pelo comprador).

Registro em cartório

Por fim, após a assinatura das vias, o contrato deve ser encaminhado a um cartório. Por lá será necessário realizar um registro (que também conta com uma taxa de pagamento que varia conforme o cartório).

Após o registro, o comprador deve enviar novamente a documentação à instituição financeira, que realiza uma última análise e, em seguida, libera o pagamento ao vendedor do imóvel. Esse processo demora até cinco dias úteis para ocorrer, após a entrega do contrato registrado.

Quais os tipos de financiamento?

Agora que você já entendeu quais são os passos para a solicitação e como funciona um financiamento imobiliário, saiba que existem alguns tipos distintos envolvendo ou não subsídios oferecidos pelo governo.

Sistema financeiro de habitação (SFH)

Primeiramente precisamos entender que, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi desenvolvido em 1964, visando facilitar a aquisição de moradias para uma grande parcela da população brasileira. Esse sistema utiliza os recursos provenientes da conta poupança e do saldo do FGTS para a compra e construção de residências próprias.

Esse tipo de financiamento imobiliário permite obter no máximo 80% do valor total do imóvel, incluindo despesas adicionais. Além disso, existem os seguintes requisitos:

• Custo Efetivo Máximo (CEM): de até 12% ao ano;
• Valor de avaliação do imóvel: de até R$ 1,5 milhão;
• Custo Efetivo Total (CET): considerando a inclusão de alíquotas e seguros, como os de morte, DFI e MIP.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Esse sistema é simplificado, permitindo a compra de imóveis sem muita burocracia. Além disso, é possível obter, através do Sistema de Financiamento Imobiliário, melhores taxas e possibilidades de negociações com as instituições financeiras.

Contudo, vale lembrar, que nesta modalidade de financiamento o FGTS não está disponível como parte do pagamento do imóvel.

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (designado pela sigla SBPE) é um conjunto de instituições financeiras regulamentado pelo governo brasileiro. Esse conjunto opera como um sistema de captação e concessão de recursos para o financiamento imobiliário no país.

O SBPE funciona por meio da captação de recursos da poupança e de outras fontes, como letras de crédito imobiliário. Com isso, há o direcionamento dos recursos, permitindo o financiamento imobiliário. O SBPE permite que os indivíduos possam obter empréstimos com taxas de juros mais baixas e prazos mais longos, facilitando o acesso à moradia.

Minha Casa, Minha Vida

O Governo Federal desenvolveu o principal programa habitacional para facilitar a compra da casa própria pela população brasileira de baixa renda. Entre as principais vantagens de se utilizar desse programa, estão: utilização de subsídio, utilização do FGTS para quitação do imóvel, composição de renda, entre outros benefícios.

Não podemos deixar de lembrar que aqui na Tenda, financiamos nossos apartamentos em parceria com o programa Minha Casa, Minha Vida.

Financiamento com a construtora

Por fim, ainda há a possibilidade de financiar um imóvel diretamente com a construtora. Isso ocorre quando a casa ou apartamento está na planta, ou em construção.

Nesse cenário, a construtora concede as chaves após o comprador ter pago cerca de 30% a 40% do valor do imóvel. Os tipos de financiamento mencionados anteriormente possibilitam o financiamento do valor restante.

Para entender como funciona esse modelo de financiamento imobiliário, saiba quem, nesse caso, o prazo de financiamento é mais curto, o que resulta em prestações mais elevadas. No entanto, financiar um imóvel por meio da construtora é uma opção para aqueles que não obtiveram crédito bancário. É importante ressaltar que as condições desse tipo de financiamento podem variar de uma construtora para outra. Portanto, é essencial obter todas as informações relevantes junto à construtora escolhida para financiar sua nova residência.

Como solicitar um financiamento?

A solicitação de um financiamento passa por diversas fases envolvendo, principalmente, comprador e instituição financeira. Depois da escolha do imóvel é necessário realizar a solicitação de análise de crédito e aguardar a aprovação do banco ou credora em relação à liberação. Em caso de resposta positiva, realiza-se a assinatura e registro do contrato que inclui a forma de amortização e sistema de financiamento.

Em último lugar, basta realizar a assinatura do contrato e registrá-lo em cartório para que a instituição formalize o pagamento ao vendedor do imóvel.

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Ah, e se ficou com mais alguma dúvida sobre financiamento, assista esse conteúdo em vídeo em nosso canal do YouTube:

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